Nuestra hermosa ciudad de Mérida ha cambiado notablemente en los últimos diez años. La llegada de compatriotas de muchas partes del país ha generado de manera natural distintos cambios en la vida de los yucatecos, mismos que se reflejan en el ambiente social y económico. Nuestra tierra es bella y siempre acogerá a aquellos con nacionales bien intencionados que pretendan cambiar su estilo de vida.
Esto ha generado un aumento destacable en ciertos sectores económicos, como lo es el inmobiliario. Las personas que mudan su residencia a nuestra ciudad evidentemente necesitan dónde vivir y eso incrementa la demanda de vivienda, o bien, en esa inercia creciente, nuevos inversionistas promueven proyectos que involucran el área de los bienes raíces.
Existe una necesidad que hay que satisfacer. Ante esta situación, es importante conocer desde la parte fiscal qué aspectos debe tomar en cuenta un ciudadano común que esta por vender una propiedad. Si se trata de una casa habitación, hay que considerar que la Ley del Impuesto sobre la Renta brinda una exención en el ingreso obtenido de hasta 6 millones 495 mil pesos, es decir, si la venta de la propiedad no rebasa dicha cantidad, no se pagará impuesto sobre la renta siempre y cuando se compruebe que es una casa habitación con los recibos de servicio de electricidad, telefonía fi ja o estado de cuenta ban cario.
Mismo tratamiento se aplica para el impuesto cedular por la enajenación de bienes inmuebles en nuestro estado. Ahora, si la operación es por una cantidad mayor a la indicada, el exceden te sí causará impuestos, tanto el federal como el estatal, y las deducciones a que tenga derecho el vendedor serán proporcionales a la parte que sí cause el gravamen.
No debe dejar de observarse que esta exención en el ingreso sólo debe aplicarse una vez cada tres años, en el entendido de que, si se venden dos casas habitación en ese período, sólo podrá aplicarse este beneficio una sola vez. Si la operación inmobiliaria es respecto a un terreno propiedad priva da, si se causarán los impuestos mencionados.
Ahora bien, las deducciones a que tiene derecho quien enajena una propiedad ayudan a disminuir la carga impositiva que corresponda a la venta del inmueble, por lo que deben hacerse ciertas consideraciones y siempre involucran do al fedatario público que escriturará la venta, ya que éste es el responsable de calcular y enterar al fisco el pago provisional del impuesto sobre la renta y cedular del estado. En primer lugar, si la adquisición del inmueble por vender fue antes del año 2013, la escritura de compra será suficiente para comprobar y deducir el costo de adquisición, si fue posterior, deberá contarse con un comprobante fiscal (CFDI) que consigne el importe pagado por la propiedad.
De no contar con dicho comprobante existe una opción en la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para aquellos adquirentes de inmuebles que no obtuvieron comprobante fiscal al comprar, y que formalizaron dicha adquisición a más tardar en diciembre del 2017.
La Ley establece un mínimo del 10% de deducción por costo de adquisición, por lo que el contribuyente deberá elegir entre este último o el costo comprobable en escritura o comprobante fiscal actualizados con la inflación. Otra deducción de importancia son las construcciones hechas en el inmueble o las mejoras a éste ya actualizadas, por lo que deberá contarse con los comprobantes fiscales correspondientes.
Si no se obtuvieron los comprobantes de dichas obras, se puede optar por un avalúo referido realizado por perito autoriza do donde se consigne el valor de las construcciones a cierta fecha. También son deducibles los gastos notariales y honorarios paga dos por la adquisición o por avalúos, los impuestos pagados en la compra como el municipal de adquisición de inmuebles, o las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios.
Todo suma, queridos amigos, por lo que es importante conservar las escrituras de compra del inmueble y buscar muy bien en los apéndices de dichas escrituras, a fi n de poder proporcionar comprobantes de estas erogaciones y que el notario las tome en cuenta cuando calcule los impuestos.
Otra deducción que en ocasiones se omite hacer valer es el pago del Impuesto Cedular del Estado de Yucatán; la recomendación en este caso es pagar primero este impuesto y después el Impuesto sobre la Renta federal, a fi n de que el notario público pueda tomar en cuenta esta deducción.
Por último, amables lectores, no piensen ustedes que por que el fedatario público ya determinó y enteró el pago provisional del impuesto no existe nada más qué hacer como contribuyente por este tipo de operaciones, ya que persiste la obligación de presentar Declaración Anual por enajenación de bienes inmuebles.
Si el ciudadano que vende no tiene otras actividades, probablemente el pago provisional enterado por la venta sea suficiente para cubrir el impuesto definitivo anual, si obtiene ingresos por otras actividades es probable que tenga que pagar una diferencia. Queridos amigos, les deseo a todos unas felices fiestas y nos saludamos en la próxima entrega.
*Profesional Certificado en Fiscal y en Contabilidad y Auditoría Gubernamental.