En la ciudad, más de 5 mil hectáreas se encuentran ocupadas por asentamientos irregulares; de esta superficie, 3 mil 930 hectáreas (79 por ciento) corresponden a colonias o comunidades marginadas, mientras que mil 42 (21%) pertenecen a los denominados fraccionamientos no oficiales, de acuerdo con el Programa de Desarrollo Urbano (PDU) del Centro de Población.
Ante este escenario, la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (Sedetus) y el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (INSUS) han definido la ruta para la regularización de predios con el objetivo de otorgar certeza jurídica, proceso que involucra tanto a ejidos como a los propios posesionarios de los lotes, informó el titular de la dependencia estatal, José Alberto Ovando Alonso.
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Habitantes de estas zonas ejidales, al carecer de seguridad legal, viven con el temor de perder su patrimonio, pues aseguran contar únicamente con constancias de posesión y no con escrituras de los terrenos. Esta situación se presenta principalmente en la zona sur de Cancún, donde se desarrolla lo que aún pertenece al ejido Alfredo V. Bonfil.
Colonias y zonas habitacionales más alejadas, como Tres Reyes, El Milagro, Avante, entre muchas otras, fueron edificadas sobre tierras ejidales, donde los propietarios de los terrenos solo disponen de cesiones de derechos, pero no de títulos de propiedad.
Una situación similar se registra en la zona norte de la ciudad, en los límites con la zona continental de Isla Mujeres, donde también proliferan asentamientos establecidos en tierras ejidales, como San Valentín 1, 2 y 3. En estos lugares, la venta de lotes oscila entre los 200 mil y 250 mil pesos, dependiendo de si cuentan con infraestructura básica para la introducción de energía eléctrica; sin embargo, carecen de red de agua potable y drenaje sanitario.
Casos como el de la colonia Betel y la Región 241 reflejan esta problemática. Claudia, vecina del lugar, relató que adquirió su terreno de más de 300 metros cuadrados a un ejidatario hace más de una década, pero reconoció que no cuenta con escrituras, únicamente con una cesión de derechos.
Ovando Alonso explicó que los resultados del diagnóstico podrán conocerse durante el segundo semestre del año, luego de haber iniciado la primera etapa del proceso, que consiste en entablar diálogo con los propietarios del suelo —generalmente ejidos— y en la integración de un expediente legal. Posteriormente, se realizan trabajos técnicos, como levantamientos topográficos y la elaboración de cartografía confiable.
Con esta información, los planos se inscriben en el catastro municipal, lo que representa un primer avance para que la zona sea considerada como “regularizada”. La fase siguiente contempla la escrituración individual de cada predio.
Para ello, brigadas del INSUS visitan a las familias, recopilan la documentación que acredita la posesión y, una vez emitidos los traslados de dominio y los dictámenes correspondientes, se formalizan las escrituras ante el Registro Público de la Propiedad.
Este procedimiento permitirá determinar el número de posesionarios, así como la cantidad de habitantes en cada zona, considerando que los trabajos se realizan en ejidos ubicados en las periferias de Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Felipe Carrillo Puerto, Chetumal y el municipio de Lázaro Cárdenas.
El objetivo, recalcó el funcionario, es que las familias obtengan seguridad patrimonial sin intermediarios ni prácticas irregulares.
Por su parte, profesionales del sector inmobiliario, desarrolladores de vivienda y colectivos ambientalistas coinciden en que la ciudad atraviesa un proceso de fragmentación urbana, caracterizado por tres realidades distintas: la zona hotelera, los sectores habitacionales de clase media y los asentamientos informales. Esta dinámica generó un crecimiento desigual, con infraestructura limitada y problemáticas sociales que contrastan con la imagen de lujo que proyecta el Caribe Mexicano.
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El PDU del Centro de Población señala que el crecimiento desordenado se concentra principalmente en el poniente de la ciudad, en parcelas ejidales del ejido Alfredo V. Bonfil, donde se comercializan terrenos de forma irregular al no contar con las autorizaciones correspondientes.
Asimismo, se observa el inicio de ocupaciones a lo largo de los ejes carreteros que conducen a Mérida y Chetumal, fenómeno que comienza a extenderse más allá del límite actual del centro de población.
La venta irregular de lotes en parcelas del ejido Alfredo V. Bonfil, ubicadas al poniente de la mancha urbana, conforma una amplia superficie que concentra la mayor parte de los asentamientos humanos irregulares en Cancún y que continúa expandiéndose fuera de sus límites establecidos.