Diez mil predios. Es el número de terrenos que, según una investigación, comercializó entre 2020 y 2024 la firma Grupo Foret en distintos puntos de Yucatán, muchos de ellos sin viabilidad ambiental ni servicios, y con dictámenes negativos de la Semarnat que no impidieron la venta.
El caso, hoy bajo la lupa de las autoridades, es apenas el más grande de una lista que crece: el de los llamados “lotes de inversión”, terrenos rústicos fraccionados y vendidos con promesas de plusvalía que, en los hechos, distan mucho de convertirse en un patrimonio seguro.
“El lote de inversión con las nuevas leyes se está erradicando; es vital decirlo a los clientes, el lote de inversión es un fraude inmobiliario con todas las letras de la ley y es penado”, advirtió Mauricio Morales Greene, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Yucatán, en un pronunciamiento reciente en el que llamó a las familias a no entregar sus ahorros sin antes verificar la situación jurídica de los predios.
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No es una alerta aislada. En un posicionamiento conjunto, Canadevi y la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Mérida calificaron a la gran mayoría de estos productos como una trampa financiera que, bajo el marco legal vigente, puede derivar en responsabilidades penales para quienes los comercializan sin cumplir los requisitos correspondientes.
Especulación inmobiliaria
El propio Morales Greene ha sido enfático: la especulación sobre tierra rústica distorsionó el mercado formal y abrió la puerta a un producto que se vende como inversión accesible, pero que rara vez cuenta con condiciones para ser habitado. La Cámara ha detectado proyectos -principalmente cerca de las costas- sin urbanización, sin infraestructura ni servicios circundantes, algunos ofertados incluso sobre ciénagas, y sin la liberación del Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA) ni de otros permisos.
El escenario no es menor: según cifras difundidas por el propio sector, la especulación ha encarecido la tierra en la región hasta en un 100 por ciento, mientras la oferta de “lotes premium” ha rebasado fronteras. Terrenos yucatecos se anuncian incluso en Estados Unidos, donde el metro cuadrado llega a cotizarse hasta en 240 dólares (alrededor de 4,300 pesos), según ha reconocido la propia Cámara. El resultado, advierte Canadevi, es un riesgo latente de burbuja inmobiliaria concentrado específicamente en este segmento del mercado.
La fragmentación de monte o de predios agrícolas sin urbanización primaria es la constante: accesos reducidos a brechas de terracería, ausencia de energía eléctrica, agua potable, drenaje o alumbrado público, y ubicaciones a kilómetros de las zonas urbanas o de la costa sin certeza de que los servicios lleguen en el corto o mediano plazo.
El fraude ya tiene causa penal
El expediente de Seyé ilustra cómo opera el engaño en los tribunales. De acuerdo con la Fiscalía General del Estado (FGE), una pareja promovió y vendió, entre julio de 2021 y junio de 2022, predios de un supuesto complejo residencial, celebrando contratos de compraventa con distintas personas que entregaron su dinero. La investigación estableció que, presuntamente, los imputados no tenían intención real de lotificar el tablaje catastral ni de cumplir los contratos firmados. El caso derivó en la causa penal 293/2026, y en junio pasado una jueza de control dictó el auto de vinculación a proceso por el delito de fraude; ambos permanecen en prisión.
En Tizimín, mientras tanto, la Secretaría de Desarrollo Sustentable detectó en febrero un proyecto de “lotes de inversión” que ya se promocionaba en redes sociales -con calles, electricidad y agua potable incluidos en la publicidad- pese a no contar todavía con autorización ambiental. Los terrenos, de 160 metros cuadrados, se ofertaban desde 288 mil pesos.
A esta lista se suma el antecedente de Pedregales de Misnebalam, señalado por analistas como uno de los megafraudes inmobiliarios del estado, y ahora el caso Grupo Foret, que según la investigación periodística referida habría colocado predios bajo promesas de alta plusvalía y urbanización que en la práctica se tradujeron en terrenos baldíos, sin acceso ni servicios, para cientos de compradores.
El manglar también paga
El fenómeno no solo golpea el bolsillo familiar: también erosiona los ecosistemas costeros. En Chelem, municipio de Progreso, la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) clausuró en enero un predio donde constató la eliminación, quema y desmonte de vegetación de manglar, así como su lotificación con fines de asentamiento irregular, sin las autorizaciones ambientales correspondientes. La afectación inicial fue de 5,749 metros cuadrados.
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La historia no terminó ahí. En una segunda inspección, realizada en febrero como seguimiento al mismo caso, Profepa halló dos nuevos sitios dañados dentro del predio, con una superficie total afectada de 18,596 metros cuadrados -13,022 en el lado oriente y 5,574 en el poniente-, este último con estructuras ya habitadas y conectadas a agua potable y energía eléctrica. En ambos sitios se documentaron tocones, ramas cortadas y evidencia del uso de fuego, además de postes y cinta amarilla usados para delimitar los lotes antes de su venta.
Ante este panorama, Profepa, la Procuraduría Agraria y el Registro Agrario Nacional firmaron en marzo un convenio de coordinación para frenar la deforestación ilegal y evitar que cambios de uso de suelo irregulares terminen consolidándose mediante trámites agrarios.
La ley existe; falta aplicarla
El marco jurídico no es inexistente. La Ley de Desarrollos Inmobiliarios del Estado de Yucatán, reformada en abril de 2025, regula la autorización de estos proyectos, mientras que su reglamento exige documentación sobre vialidades, infraestructura, equipamiento, servicios y uso de suelo. A ello se suma la NOM-247-SE-2021, que obliga a los proveedores de inmuebles destinados a casa habitación a ofrecer información veraz, relevante cuando la publicidad utiliza imágenes o referencias de ubicación que pueden inducir a error sobre la infraestructura real de un predio.
Antes de comprometer un anticipo, señaló Morales Greene, deben comprobarse las licencias municipales vigentes, la autorización ambiental cuando el proyecto la requiera, la inscripción de los actos relacionados con la propiedad ante el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (Insejupy), y la existencia de contratos de adhesión registrados ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
“El hecho de que el cliente final investigue a las constructoras es el mejor mecanismo que se puede tener para evitar un fraude y cuidar el patrimonio familiar”, puntualizó el dirigente empresarial.
La recomendación, sin atajos
Un plano, un contrato privado o incluso una escritura no garantizan por sí mismos que un terreno pueda convertirse en desarrollo habitacional. Para que una inversión inmobiliaria ofrezca certeza real se necesita comprobar que el proyecto sea compatible con el uso de suelo, cuente con autorizaciones vigentes, tenga condiciones de urbanización y pueda respaldar legalmente los servicios que promete.
Con la demanda de tierra creciendo alrededor de Mérida y sus municipios conurbados, la recomendación del sector empresarial es directa: antes de comprar tierra barata, hay que comprobar qué se está comprando y qué se puede hacer legalmente con ella.
